Immobilienbewertung
Eine Immobilienbewertung erfolgt, um einen Verkehrswert (Marktwert) zu ermitteln. Gründe hierfür können zum Beispiel in einem Kauf oder Verkauf, einer Beleihung durch ein Kreditinstitut (Beleihungswert gem. Beleihungswertverordnung), einer Erbschaftsangelegenheit, einer anstehenden Scheidung und für steuerliche Zwecke oder eine Bilanzierung (HGB, IFRS, US-GAPP) liegen.
Die Immobilienbewertung erfolgt in Deutschland nach einem normierten Standard und wird unter der Anwendung des § 194 Baugesetzbuch und der Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV) durchgeführt. Anzuwendendes Verfahren ist entweder das Vergleichswertverfahren (basiert auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basiert auf den Herstellungskosten) oder Ertragswertverfahren (basiert auf den Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren.
Alle Verfahren haben eins zum Ziel, nämlich die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwert), unter Berücksichtigung der Marktgepflogenheiten und des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs. Für die Wertermittlung von Renditeobjekten kann auch das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) angewandt werden. Diese Methode findet zwar mehr im angelsächsischen Bereich Anwendung, doch in Deutschland wird es immer mehr für Immobilienbewertungen herangezogen und leistet somit einen positiven Beitrag zur Wertermittlung.
Gegenstand der Wertermittlung können auch Rechte und Belastungen sein, die sich z. B. durch eine Grundbucheintragung (z.B. Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht, Erbbaurecht etc.) oder eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung (Baulast) ergeben.
Qualität
Bei der Erstellung von Gutachten sind manchmal verschiedene Qualitäten anzutreffen. So manches „Gutachten“, dessen Qualität sich auch im Preis dafür widerspiegelt, kann von der Wertigkeit oder Verwendungsfähigkeit oftmals vom Auftraggeber nicht direkt erkannt werden. Der DIHT (Deutsche Industrie- und Handelskammertag) hat einen Leitfaden für die Erstellung von Verkehrswertgutachten veröffentlicht, an den wir uns halten. Damit wird eine entsprechende Qualität, Transparenz, Nachvollziehbarkeit und Verwertbarkeit geschaffen.
Schätzungen
Eine Schätzung kann erfolgen, um den ungefähren Wert einer Liegenschaft oder von Wohnungs-/Teileigentum zu ermitteln, der nicht mit Markt- oder Verkehrswert betitelt wird bzw. werden kann. Ein Grund für eine Schätzung kann zum Beispiel bei einem geplanten Immobilienkauf der Zeitfaktor sein, weil bei manchen Immobilienangeboten eine Vielzahl von Kaufinteressenten vorhanden sind und nur eine kurzfristige Schätzung zu einer schnellen Entscheidung und den Erfolg über einen Immobilienkauf führen kann. Dagegen kann eine Schätzung aber auch kurzfristig die Diskrepanz zwischen höherem Immobilienangebotspreis und niedrigerem geschätzten Preis aufzeigen. Eine Schätzung wird nach einem normierten Standard, in Anlehnung an § 194 Baugesetzbuch sowie die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) durchgeführt. Das anzuwendende Verfahren ist entweder das Vergleichswertverfahren (basiert auf Vergleichskaufpreisen oder Vergleichsfaktoren), das Sachwertverfahren (basiert auf den Normalherstellungskosten) oder das Ertragswertverfahren (basiert auf den Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren, je nach Objektart.
Mündliche Beratungen
Wenn eine schnellstmögliche Entscheidung über einen Immobilienkauf gefällt werden und eine fachliche Begleitung durch uns mehr Sicherheit in der Kaufentscheidung vermitteln soll dann begleiten wir Sie gerne auch kurzfristig zu einer Objektbesichtigung. Ein anschließendes Gespräch über den möglichem Marktwert und die Vor- und Nachteile der Liegenschaft mit ggf. noch notwendig zu tätigenden Investitionen runden diese mündliche Beratung ab.
Portfoliobewertung
Unter „Portfolio“ kann man z. B. eine Ansammlung von Gegenständen oder Dingen verstehen. Gleichartige oder verschiedene Dinge, im Immobilienbereich Assets (Anlageklassen) genannt, können z. B. ein Portfolio bilden (z.B. Wohnen, Gewerbe, Freizeit, Sport). Im Wertpapierbereich können z. B. diverse Aktien oder Aktien und festverzinsliche Wertpapiere oder sonstige Wertpapiere ein Portfolio bilden. Gemischte Portfolios aus Immobilien und Wertpapieren sind ebenfalls möglich.
Die Portfoliobewertung eines Immobilienbestandes kann z. B. nötig werden, wenn eine Beleihung durch ein Kreditinstitut erfolgen soll oder wenn die Bewertung zum Bestandteil einer Due Diligence für eine bevorstehende Transaktion (Kauf/Verkauf) gehört, oder für Erbauseinandersetzungen oder für steuerliche oder bilanzielle Zwecke.
Die Portfoliobewertung kann verschiedene Formen annehmen. Da in der Regel parallel zur Portfoliobewertung auch Kaufvertragsverhandlungen durchgeführt werden, entsteht für die Bewertung ein hoher Zeitdruck. Je nach Einzelfall kann eine Portfoliobewertung in Form einer „aggregierten Einzelbewertung“, einer „Paketbewertung“, einer „Massen- oder auch „Desktop-Bewertung“ (Auswertung nach Aktenlage, ohne Besichtigung) durchgeführt werden.
Die Art der Bewertung wird oftmals vom Kunden vorgegeben und kann aber auch in einem persönlichen Gesprächstermin noch einmal auf Vor-/Nachteile überprüft und abgestimmt werden.
Transaktionen
in Form von Immobilienverkäufen werden von uns auch begleitet bzw. durchgeführt. Bei der Durchführung von Immobilienverkäufen im Kundenauftrag erfolgt vorab eine Analyse und Bewertung des Objektes sowie des Standortes, unter Berücksichtigung der Marktgegebenheiten.
Unsere Auftraggeber suchen ständig Einzelobjekte:
– Büro-/Wohnobjekte (ohne Angabe)
– Pflege-/Seniorenheime (Volumen ab ca. 3 Mio. €)
– Hotels (Volumen ab ca. 5 Mio. €)
– Einkaufszentren (ohne Angabe)
– Portfolios (Volumen ab ca. 10 Mio. €)
Wir freuen uns über Ihre Angebote.